Costurile ascunse la achiziția unei case: ce trebuie să știi înainte să semnezi
De ce prețul casei nu e tot ce plătești
Ai găsit apartamentul perfect. Prețul de pe anunț este 120.000 de euro și ai strâns exact această sumă. Dai mâna cu vânzătorul și... realizezi că mai ai nevoie de câteva mii de euro pe care nu i-ai pus la calcul. Sună familiar?
Acesta este unul dintre cele mai frecvente șocuri financiare pentru cumpărătorii la prima locuință din România. Costurile adiționale la achiziția unei case pot reprezenta între 5% și 10% din prețul de vânzare — adică 6.000–12.000 de euro pentru un apartament de 120.000 de euro. Este o sumă serioasă pe care trebuie să o ai pregătită.
Hai să le luăm pe rând, ca să nu te surprindă niciuna.
1. Taxa notarială și impozitul la transfer
Orice tranzacție imobiliară în România trebuie autentificată la notar. Onorariul notarial se calculează în funcție de valoarea proprietății și este reglementat prin grile aprobate de Uniunea Națională a Notarilor Publici. De regulă, acesta variază între 0,5% și 1% din valoarea tranzacției.
Pe lângă onorariul propriu-zis, notarul colectează și impozitul pe transferul proprietăților imobiliare datorat de vânzător (dacă vânzătorul deține imobilul de mai puțin de 3 ani, plătește 3% din valoarea ce depășește 450.000 lei; dacă îl deține de peste 3 ani, impozitul este de 1% — cotele se pot modifica, verificați legislația în vigoare). Deși plătit de vânzător, acesta influențează uneori negocierea prețului final.
Exemplu orientativ: pentru un apartament de 120.000 euro (~600.000 lei), taxele notariale pot ajunge la 2.500–4.000 lei, plus TVA la onorariul notarului.
2. Taxa de intabulare (înscrierea în Cartea Funciară)
După semnarea actelor la notar, proprietatea trebuie înscrisă pe numele tău în Cartea Funciară — registrul oficial al proprietăților imobiliare din România, gestionat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Taxa de intabulare este de regulă 0,15% din valoarea imobilului.
Exemplu orientativ: tot pentru 120.000 de euro, asta înseamnă aproximativ 900 de euro (sau echivalentul în lei la cursul BNR din ziua tranzacției).
3. Comisionul agentului imobiliar
Dacă ai apelat la o agenție imobiliară — și în România majoritatea tranzacțiilor trec prin agenții — vei plăti un comision. Acesta variază între 2% și 3% din prețul de vânzare, uneori perceput de la ambele părți (atât cumpărător, cât și vânzător).
- Citește contractul de mediere înainte să semnezi
- Verifică dacă comisionul este inclus în prețul afișat sau se adaugă separat
- Negocierea comisionului este posibilă, mai ales la proprietăți de valoare mai mare
Exemplu orientativ: 2,5% din 120.000 euro = 3.000 euro doar pentru agent.
4. Evaluarea imobiliară (obligatorie la credit ipotecar)
Dacă finanțezi achiziția printr-un credit ipotecar, banca va solicita evaluarea imobilului de către un evaluator autorizat ANEVAR. Costul acestei evaluări este suportat de cumpărător și poate fi cuprins între 250 și 500 de lei pentru un apartament, mai mult pentru case sau proprietăți mari.
Unele bănci din România (precum BCR, BRD, ING, Raiffeisen) au evaluatori parteneri și pot include costul în pachetul de credit, dar verifică mereu dacă este inclus sau nu.
5. Costurile creditului ipotecar
Dacă iei un împrumut, pregătește-te pentru mai multe costuri bancare:
- Comision de analiză dosar: între 0 și 500 lei (variază per bancă)
- Asigurarea PAD (obligatorie prin lege pentru orice imobil din România): aproximativ 20 de euro/an
- Asigurarea FACULTATIVĂ a locuinței (cerută de bancă pe toată durata creditului): 100–300 euro/an în funcție de valoarea imobilului
- Asigurarea de viață (opțională, dar adesea recomandată de bancă): 0,1%–0,3% din soldul creditului anual
6. Renovarea și mutarea — costurile pe care le uiți mereu
Chiar și un apartament „în stare bună" necesită de obicei intervenții minore: zugrăvit, schimbat prize, poate un parchet nou. Bugetează minim 5.000–15.000 lei pentru un apartament cu 2 camere dacă vrei să îl aduci la standardele tale.
Adaugă și costul mutării: firmele de mutări percep între 500 și 2.000 lei în funcție de volum și distanță.
7. Impozitul anual pe proprietate
Din momentul în care devii proprietar, ești obligat să plătești impozit anual pe clădire, calculat de primăria locală. Impozitul variază în funcție de suprafață, zonă și tipul imobilului, dar pentru un apartament de 2 camere în oraș mediu, vorbim de 200–500 lei pe an. Nu uita să te înregistrezi la ANAF și la primărie în maximum 30 de zile de la achiziție.
Tabel rezumativ al costurilor orientative (apartament 120.000 euro)
- Taxe notariale: 2.500–4.000 lei
- Intabulare (ANCPI): ~900 euro
- Comision agent imobiliar: ~3.000 euro
- Evaluare imobiliară: 250–500 lei
- Asigurări (PAD + locuință, primul an): 150–350 euro
- Renovare minimă: 5.000–15.000 lei
- Total estimat costuri suplimentare: 5.000–10.000 euro
Pe scurt
Cumpărarea unei case în România vine cu o serie de costuri obligatorii care se adaugă prețului de vânzare și pot reprezenta 5–10% în plus față de suma negociată. Principalele cheltuieli sunt taxele notariale, intabularea la ANCPI, comisionul agenției imobiliare, evaluarea pentru bancă și asigurările obligatorii. Înainte să îți stabilești bugetul maxim pentru o locuință, scade din economiile tale cel puțin 8–10% dedicați exclusiv acestor costuri. Planificarea corectă din start îți evită surprize neplăcute și negocieri stresante în ultima clipă.
Informațiile din acest articol au caracter educativ general și nu reprezintă consultanță financiară sau juridică individualizată. Consultați un notar sau un consultant financiar autorizat pentru situația dumneavoastră specifică.