Costurile notariale și de evaluare la achiziția unei case
De ce contează costurile „ascunse" la cumpărarea unei locuințe
Când îți propui să cumperi o casă sau un apartament prin credit ipotecar, prețul de vânzare este doar punctul de plecare. Înainte să primești cheile, vei plăti o serie de taxe și onorarii obligatorii pe care mulți cumpărători le descoperă abia la semnarea contractului. Două dintre cele mai semnificative sunt costul evaluării imobilului și onorariul notarial. Dacă le cunoști din timp, poți planifica bugetul fără surprize neplăcute.
Evaluarea imobilului: de ce este obligatorie și cât costă
Orice bancă din România care acordă un credit ipotecar solicită un raport de evaluare realizat de un evaluator autorizat ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România). Scopul este simplu: banca vrea să știe valoarea reală de piață a imobilului înainte să accepte să-l ia drept garanție.
Evaluatorul vine fizic la proprietate, verifică suprafața, starea tehnică, zona și prețurile tranzacțiilor similare recente, după care emite un raport scris. Raportul este valabil, de regulă, 6 luni.
Cât costă evaluarea?
- Apartament în oraș: între 300 și 600 de lei, în funcție de bancă și de evaluatorul agreat.
- Casă cu teren: între 500 și 1.000 de lei, uneori mai mult dacă proprietatea este mai complexă sau în afara orașului.
- Teren fără construcție: 400–700 de lei.
Important: multe bănci au o listă proprie de evaluatori agreați. Nu poți alege liber orice evaluator — trebuie să fie unul acceptat de bancă. Unele instituții bancare includ costul evaluării în comisionul de acordare a creditului, altele îl taxează separat.
Exemplu orientativ: Dacă cumperi un apartament cu 3 camere în Cluj-Napoca la prețul de 120.000 de euro, evaluatorul poate stabili valoarea de piață la 115.000 de euro. Banca va calcula avansul minim și suma creditului în raport cu această valoare evaluată, nu cu prețul negociat.
Onorariul notarial: cum se calculează
Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil trebuie autentificat obligatoriu de un notar public. Fără această formalitate, transferul de proprietate nu este valabil din punct de vedere juridic. Onorariul notarului se calculează procentual față de valoarea declarată a tranzacției și este reglementat prin Ordinul nr. 46/C/2011 al Ministerului Justiției, actualizat periodic.
Grile orientative de calcul
- Până la 14.000 de lei: 1,5% din valoare, minim 80 de lei.
- Între 14.001 și 90.000 de lei: 210 lei + 1% pentru ce depășește 14.000 de lei.
- Între 90.001 și 340.000 de lei: 970 lei + 0,7% pentru ce depășește 90.000 de lei.
- Între 340.001 și 700.000 de lei: 2.720 lei + 0,5% pentru ce depășește 340.000 de lei.
- Peste 700.000 lei: 4.520 lei + 0,3% pentru ce depășește 700.000 de lei.
Aceste onorarii sunt minime. Notarul poate percepe mai mult în funcție de complexitatea dosarului, numărul de copii legalizate sau alte servicii suplimentare. La sumele de mai sus se adaugă TVA de 19%.
Exemplu orientativ: Pentru un apartament tranzacționat la valoarea declarată de 250.000 de lei (~50.000 de euro), onorariul notarial minim ar fi: 970 lei + 0,7% x (250.000 – 90.000) = 970 + 1.120 = 2.090 de lei, plus TVA de 397 de lei. Total: aproximativ 2.487 de lei.
Taxa de intabulare: pasul final la Cartea Funciară
După semnarea contractului la notar, proprietatea trebuie înregistrată în Cartea Funciară prin Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Taxa de intabulare este, în prezent, de 0,15% din valoarea tranzacției, dar minimum 40 de lei. Notarul se ocupă de depunerea documentației; tu plătești taxa direct sau prin intermediul biroului notarial.
Exemplu orientativ: Pentru același apartament de 250.000 de lei, taxa de intabulare ar fi 0,15% x 250.000 = 375 de lei.
Alte costuri pe care trebuie să le ai în vedere
- Comisionul agentului imobiliar: de regulă 2–3% din prețul de vânzare, uneori suportat de vânzător, alteori împărțit.
- Asigurarea PAD (obligatorie): poliță obligatorie de 20 de euro/an pentru apartamente și 10 euro/an pentru case în zone cu risc seismic ridicat, reglementată de ASF.
- Asigurarea CASCO/locuință a băncii: banca solicită și o asigurare facultativă a locuinței pe toată durata creditului, de la câteva sute la câteva mii de lei pe an, în funcție de valoarea proprietății.
- Comisionul de acordare a creditului: perceput de bancă, de obicei 0,5–1% din valoarea creditului sau o sumă fixă.
Cum se reflectă aceste costuri în creditul ipotecar
Băncile din România calculează creditul ipotecar în raport cu valoarea de evaluare, nu cu prețul de contract. Dacă valoarea evaluată este mai mică decât prețul plătit, diferența trebuie acoperită din avans propriu. Ține cont că rata lunară depinde și de IRCC (Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor), publicat trimestrial de BNR — indicele la care se adaugă marja băncii pentru a forma dobânda variabilă.
Toate costurile de mai sus — evaluare, notar, intabulare, asigurări — nu intră în creditul ipotecar. Ele trebuie achitate din banii proprii, alături de avansul minim (20% pentru prima locuință în regim standard sau 15% prin programul Noua Casă).
Pe scurt
- Evaluarea imobilului costă 300–1.000 de lei și este obligatorie pentru orice credit ipotecar; o face un evaluator ANEVAR agreat de bancă.
- Onorariul notarial se calculează procentual din valoarea tranzacției, conform grilei Ministerului Justiției, la care se adaugă TVA 19%.
- Taxa de intabulare la ANCPI este 0,15% din valoarea declarată, minimum 40 de lei.
- Toate aceste costuri se plătesc din banii proprii, nu din credit — bugetează-le separat față de avans.
- Asigurarea PAD este obligatorie prin lege; asigurarea locuinței este impusă de bancă pe toată durata creditului.