Cum cumperi prima locuință, pas cu pas
De unde începi când vrei să cumperi o locuință?
Cumpărarea primei locuințe este, pentru mulți români, cea mai mare decizie financiară din viață. Poate părea copleșitor — acte, bănci, notari, negocieri — dar dacă urmezi pașii în ordine, totul devine mult mai clar. Hai să o luăm de la început.
Pasul 1: Stabilește-ți bugetul real
Înainte să cauți anunțuri pe imobiliare.ro sau storia.ro, trebuie să știi exact cât îți poți permite. Există două componente: avansul și rata lunară.
- Avansul minim este, în general, de la 5% din valoarea proprietății pentru programul „Noua Casă" (fostul Prima Casă) sau 15–25% pentru un credit ipotecar standard.
- Rata lunară nu ar trebui să depășească 40–45% din venitul net lunar — aceasta este și limita impusă de BNR prin normele de creditare responsabilă (indicatorul DSTI).
Exemplu orientativ: Dacă ai un venit net de 5.000 lei/lună, rata maximă recomandată este de aproximativ 2.000–2.250 lei. La o dobândă de 7% pe an și un credit pe 30 de ani, această rată îți permite un credit de aproximativ 280.000–300.000 lei. Adăugând un avans de 15%, poți viza o locuință de circa 330.000–350.000 lei. (Cifrele sunt orientative; simulează întotdeauna la bancă.)
Pasul 2: Verifică-ți eligibilitatea la credit
Banca va analiza mai mulți factori înainte să îți aprobe creditul:
- Venitul net stabil — angajat cu contract pe perioadă nedeterminată, PFA sau SRL cu minimum 6–12 luni de activitate.
- Istoricul de credit — poți verifica gratuit raportul tău la Biroul de Credit (o dată pe an, gratuit online). Biroul de Credit este o companie privată a băncilor; datele negative se păstrează 4 ani de la achitarea integrală a datoriei.
- Alte datorii active — rate la mașină, carduri de credit, credite de nevoi personale — toate intră în calculul DSTI.
Dacă nu ești sigur unde te situezi, solicită o preaprobare de credit (pre-scoring) de la 2–3 bănci. Este gratuită și îți arată exact ce sumă poți accesa, fără să te angajezi la nimic.
Pasul 3: Alege programul potrivit
În România există mai multe opțiuni de finanțare:
- Credit ipotecar standard — oferit de toate băncile comerciale (BCR, BRD, Raiffeisen, ING, CEC Bank etc.). Dobânda este variabilă (legată de IRCC) sau fixă pe primii 5 ani.
- Programul Noua Casă — garanție de stat de până la 60% din valoarea creditului. În 2026 are două praguri: avans minim 5% pentru locuințe de până la 70.000 euro și avans minim 15% pentru locuințe noi sau renovate de până la 140.000 euro (verifică plafoanele actualizate pe site-ul FNGCIMM).
Compară întotdeauna DAE (Dobânda Anuală Efectivă), nu doar dobânda nominală — DAE include toate comisioanele și îți arată costul real al creditului.
Pasul 4: Caută locuința potrivită
Acum că știi bugetul, poți căuta cu cap. Ține cont de:
- Locație — infrastructură, acces la transport, școli, supermarketuri. O locuință mai ieftină în afara orașului poate costa mai mult în timp prin naveta zilnică.
- Starea tehnică — instalații electrice, termice, sanitare. Un apartament „de renovat" poate ascunde costuri suplimentare de 20.000–50.000 lei.
- Documentele proprietarului — intabulare în Cartea Funciară, fără sarcini (ipoteci, sechestre). Verifică extrasul de carte funciară la ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară).
Pasul 5: Fă oferta și semnează antecontractul
Când ai găsit locuința, urmează negocierea prețului. Nu te sfii să negociezi — o reducere de 2–5% față de prețul cerut este complet normală pe piața românească.
După negociere, se semnează un antecontract (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare) — de preferință la notar, nu doar „de mână". Antecontractul notarial îți oferă protecție juridică și poate fi înscris în Cartea Funciară. Avansul dat în această etapă este de obicei 10–20% din preț și se pierde dacă tu renunți, respectiv se returnează dublu dacă vânzătorul renunță.
Pasul 6: Dosarul de credit și evaluarea
Odată cu antecontractul, depui dosarul complet la bancă. Aceasta va comanda o evaluare a proprietății de către un evaluator autorizat ANEVAR (cost: 300–600 lei, suportat de tine). Banca acordă creditul pe baza valorii din raportul de evaluare, nu neapărat pe prețul de tranzacție.
Documentele tipice cerute de bancă includ: acte de identitate, adeverință de venit sau fluturași de salariu, declarații fiscale de la ANAF (pentru PFA/SRL), extrasul de carte funciară al proprietății.
Pasul 7: Semnarea la notar și înscrierea în Cartea Funciară
Etapa finală: contractul de vânzare-cumpărare se semnează la notar, în prezența ambelor părți și a reprezentantului băncii (dacă ai credit). Costurile notariale sunt reglementate și depind de valoarea tranzacției — calculează aproximativ 1–1,5% din prețul de vânzare pentru onorariul notarial și taxele aferente.
Nu uita de impozitul pe transferul proprietății imobiliare: vânzătorul plătește întotdeauna impozit la transferul proprietății, calculat conform Codului Fiscal în funcție de valoarea tranzacției și de perioada de deținere (cotele se pot modifica — verifică legislația în vigoare și consultă notarul pentru calculul exact). Cumpărătorul nu plătește impozit la achiziție, dar va plăti anual impozitul pe clădiri către primărie.
După semnare, notarul înscrie contractul în Cartea Funciară — din acel moment ești proprietar legal.
Costuri ascunse de care trebuie să știi
- Comision agenție imobiliară: 2–3% din prețul de vânzare (uneori plătit de vânzător, alteori de ambele părți)
- Evaluare bancară: 300–600 lei
- Asigurare PAD (obligatorie prin lege): aproximativ 50–130 lei/an
- Asigurare de viață și locuință (cerută de bancă): variabilă
- Renovare și mobilare: poate depăși 30.000–80.000 lei pentru un apartament de 2 camere
Pe scurt
- Calculează bugetul înainte de orice: avans + rată lunară sub 40–45% din venit.
- Ia o preaprobare de la 2–3 bănci și compară DAE, nu doar dobânda.
- Verifică documentele locuinței la ANCPI și Cartea Funciară înainte să dai vreun avans.
- Semnează antecontractul la notar pentru protecție juridică reală.
- Planifică costurile totale: notar, evaluare, asigurări, renovare — nu doar prețul apartamentului.
Acest articol are scop educativ și nu constituie consultanță financiară sau juridică individuală. Condițiile de creditare se pot modifica; verifică întotdeauna informațiile direct cu banca sau un consultant autorizat.
Întrebări frecvente
Ce avans îmi trebuie pentru prima locuință?
Avansul minim depinde de tipul de credit. Pentru programul Noua Casă (fostul Prima Casă) pornește de la 5% din valoarea proprietății, iar pentru un credit ipotecar standard este, în general, între 15% și 25%. Cu cât pui un avans mai mare, cu atât rata lunară și costul total al creditului scad. Simulează întotdeauna la bancă.
Cât poate fi rata lunară maximă la un credit ipotecar?
Rata lunară nu ar trebui să depășească 40–45% din venitul net lunar. Aceasta este și limita impusă de BNR prin normele de creditare responsabilă, prin indicatorul DSTI. În acest calcul intră toate datoriile active: rate la mașină, carduri de credit și credite de nevoi personale, nu doar viitoarea rată la ipotecă.
Ce este programul Noua Casă?
Noua Casă (fostul Prima Casă) este un program prin care statul oferă o garanție de până la 60% din valoarea creditului. În 2026 funcționează pe două praguri: avans minim 5% pentru locuințe de până la 70.000 de euro și avans minim 15% pentru locuințe noi sau renovate de până la 140.000 de euro. Plafoanele se pot actualiza, așa că verifică valorile la zi pe site-ul FNGCIMM înainte de a aplica.
Ce costuri am peste prețul locuinței?
Pe lângă preț, plătești: onorariul notarial de aproximativ 1–1,5% din valoare, evaluarea bancară (300–600 lei), eventual comisionul agenției imobiliare (2–3%), asigurarea PAD obligatorie (circa 50–130 lei pe an), plus asigurarea de viață cerută de bancă. Adaugă și bugetul de renovare și mobilare, care poate depăși ușor zeci de mii de lei.
Cine plătește impozitul la vânzarea locuinței?
Vânzătorul plătește întotdeauna impozitul la transferul proprietății imobiliare, calculat conform Codului Fiscal în funcție de valoarea tranzacției și de perioada de deținere. Cumpărătorul nu plătește impozit la achiziție, dar va datora anual impozitul pe clădiri către primărie. Cotele se pot modifica, deci confirmă cu notarul calculul exact la momentul tranzacției.