Educație · 🧾 Taxe & ANAF · 5 min citire

Cum se impozitează veniturile din chirii

De ce trebuie să declari chiria la ANAF

Dacă închiriezi un apartament, o casă sau orice alt spațiu și încasezi bani în schimb, ai obținut un venit din cedarea folosinței bunurilor — categorie reglementată de Codul Fiscal. Indiferent dacă contractul este pe hârtie sau vorbit, indiferent dacă chiriașul este o persoană fizică sau o firmă, venitul trebuie declarat la ANAF și impozitat. Nedeclararea poate atrage amenzi, dobânzi și chiar recalcularea impozitului pe mai mulți ani în urmă.

Cota de impozit și baza de calcul

În regimul forfetar (cel mai comun), proprietarii beneficiază de o deducere forfetară de 20% din chiria brută, reprezentând cheltuielile aferente bunului închiriat. Impozitul de 10% se aplică asupra venitului net, adică asupra a 80% din chiria brută încasată (cotele se pot modifica — verifică legislația în vigoare).

Există totuși o excepție: dacă ești în sistem real (adică ții evidență contabilă și dovedești cheltuielile efective), poți deduce costurile reale legate de proprietate — reparații, întreținere, amortizare. Această opțiune este mai rară și presupune mai multă birocrație.

Exemplu practic — regim forfetar

(Exemplu ilustrativ, nu consultanță fiscală)

• Chirie lunară: 2.000 lei
• Venit anual brut: 2.000 × 12 = 24.000 lei
• Deducere forfetară 20%: 24.000 × 20% = 4.800 lei
• Venit net impozabil: 24.000 − 4.800 = 19.200 lei
• Impozit datorat: 19.200 × 10% = 1.920 lei/an
• Adică 160 lei/lună — suma pe care o vei plăti la stat

Contribuția la sănătate (CASS) — atenție la plafoane

Pe lângă impozitul de 10%, proprietarul poate datora și contribuția la asigurările sociale de sănătate (CASS) de 10%, dacă veniturile din chirii (cumulate cu alte venituri pasive — dividende, dobânzi etc.) depășesc anumite plafoane anuale raportate la salariul minim brut pe economie.

• Sub 6 salarii minime brute/an — nu datorezi CASS
• Între 6 și 12 salarii minime — CASS se calculează la baza de 6 salarii
• Între 12 și 24 de salarii minime — CASS la baza de 12 salarii
• Peste 24 de salarii minime — CASS la baza de 24 de salarii

La un salariu minim brut de 3.700 lei (valoare orientativă 2024-2025), plafonul de 6 salarii înseamnă aproximativ 22.200 lei/an. Dacă chiria anuală depășește această sumă, vei datora și CASS.

Exemplu practic — CASS

(Exemplu ilustrativ)

• Venit anual din chirie: 24.000 lei — depășește plafonul de 6 salarii minime
• Baza de calcul CASS: 6 × 3.700 = 22.200 lei
• CASS datorată: 22.200 × 10% = 2.220 lei/an
• Total obligații fiscale: 1.920 (impozit) + 2.220 (CASS) = 4.140 lei/an

Cum și când declari

Declararea veniturilor din chirii se face prin Declarația Unică (D212), depusă anual la ANAF. Termenul limită este, de regulă, 25 mai al anului următor celui în care ai încasat chiria. Declarația se poate completa și depune online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV) de pe site-ul ANAF — anaf.ro.

Dacă știi dinainte că vei închiria (ai deja un contract), poți estima venitul și completa și secțiunea de plăți anticipate, pentru a evita o sumă mare de plată la final de an.

Contractul de închiriere — obligatoriu înregistrat?

Contractul de închiriere nu mai trebuie înregistrat obligatoriu la ANAF din 2023, însă este recomandat să îl înregistrezi pentru protecția ta juridică. Mai important: contractul îți permite să dovedești relația cu chiriașul și să îți aperi drepturile în instanță dacă apar probleme. Dacă închiriezi unei firme, aceasta va reține la sursă impozitul de 10% și îl va vira direct la stat — tu primești chiria netă și nu mai trebuie să plătești separat impozitul, dar tot trebuie să declari venitul prin D212.

Chiria în valută — cum se calculează?

Dacă ai un contract în euro sau altă valută, venitul se recalculează în lei la cursul BNR din ziua încasării. ANAF folosește cursul comunicat de Banca Națională a României pentru a determina baza impozabilă. Variațiile de curs pot influența ușor suma datorată de la un an la altul.

Greșeli frecvente pe care să le eviți

• Nedeclararea chiriei — riscul de amenzi și recalculări retroactive este real
• Confuzia între impozit și CASS — sunt două obligații distincte, calculate diferit
• Ignorarea plafonului CASS — mulți proprietari cu chirie mică uită să verifice dacă au și alte venituri pasive care cumulate depășesc plafonul
• Depunerea tardivă a D212 — penalizările se aplică chiar și pentru întârzieri mici

Pe scurt

Veniturile din chirii se impozitează cu 10% aplicat pe venitul net — adică pe 80% din chiria brută, după deducerea forfetară de 20% (cotele se pot modifica — verifică legislația în vigoare). Dacă venitul total depășește anumite plafoane, mai datorezi și CASS de 10%, calculată la o bază fixă. Declararea se face anual prin Declarația Unică (D212), depusă până pe 25 mai, online prin SPV pe anaf.ro. Dacă ești la început ca proprietar, merită să îți faci un calcul simplu înainte să stabilești chiria, ca să știi exact cât rămâne în buzunarul tău după obligațiile fiscale.

← Toate articolele