Impozit proprietate străinătate România: ghid casă de vacanță, chirie și dublă impunere
Dacă vrei să înțelegi corect impozit proprietate străinătate România, regula de bază te scutește de jumătate din confuzie: o casă de vacanță sau orice imobil pe care îl deții într-un alt stat se impozitează, ca regulă, în țara unde se află proprietatea (statul sursei). Asta răspunde și la întrebarea pe care o pune toată lumea — „am o casă în UE, cât impozit plătesc în România?" — răspunsul, pentru simpla deținere a imobilului, este de regulă zero impozit pe proprietate datorat în România.
Partea complicată nu e proprietatea în sine, ci venitul generat de ea: chiria și câștigul din vânzare. Dacă ești rezident fiscal român, ai obligația să declari în România venitul mondial — inclusiv venitul din chirie din casa externă. Aici intervine proprietatea străină în declarația ANAF (Declarația Unică) și, mai ales, convenția UE / tratatul de evitare a dublei impuneri, mecanismul care te apără să nu plătești de două ori pe același venit.
În această lecție luăm un caz concret — un apartament de vacanță într-un stat UE, închiriat o parte din an — și arătăm exact care impozit se plătește unde, cum se declară în RO, cum aplici convenția de dublă impozitare și ce capcane te pot costa amenzi sau dublu impozit dacă greșești. Toate sumele sunt în lei, cu praguri și cote valabile pentru România în 2026.
Trei tipuri de impozit complet diferite — nu le amesteca
Cea mai mare confuzie vine din faptul că oamenii vorbesc despre „impozitul pe casa din străinătate" ca și cum ar fi un singur lucru. În realitate sunt trei lucruri separate, cu reguli distincte:
- Impozitul pe proprietate (taxa locală anuală) — se plătește exclusiv în statul unde se află imobilul, către administrația locală de acolo. România nu impozitează a doua oară deținerea unei case din alt stat. În România plătești impozit local doar pe imobilele situate fizic pe teritoriul României.
- Impozitul pe venitul din chirie — dacă închiriezi imobilul, venitul e impozabil. Aici apare riscul real de dublă impozitare, fiindcă atât statul sursei (unde e casa), cât și România (statul tău de rezidență) pot avea pretenții.
- Impozitul pe câștigul din vânzare — la momentul vânzării, câștigul de capital se impozitează de regulă în statul unde e situat imobilul.
Distincția e crucială: simpla deținere a unei case de vacanță în Spania, Italia, Bulgaria sau Grecia nu generează nicio obligație de impozit în România. Obligația în România apare doar când imobilul produce venit sau e vândut.
Ești sau nu rezident fiscal român? Aici se decide totul
Tot raționamentul depinde de un singur statut: rezidența fiscală. Un rezident fiscal român datorează impozit pe venitul mondial (din orice țară), pe când un nerezident datorează doar pentru venitul din surse românești.
Ești considerat rezident fiscal român, în general, dacă:
- ai domiciliul în România; sau
- centrul intereselor vitale (familie, locuință permanentă, interese economice) este în România; sau
- ești prezent în România mai mult de 183 de zile în orice perioadă de 12 luni consecutive.
Concluzia practică: dacă locuiești și muncești în România și ai cumpărat un apartament de vacanță în Bulgaria, ești rezident român și ai obligația să declari în România chiria încasată acolo. Faptul că ai plătit deja impozit în Bulgaria nu te scutește de declarare în RO — te scutește (prin convenție) de a plăti a doua oară, dar declararea rămâne obligatorie.
Cum se evită dubla impozitare: cele două metode din convenții
România are tratate de evitare a dublei impuneri cu peste 90 de state, inclusiv toate statele UE. Aceste convenții stabilesc două lucruri: cine are dreptul să impoziteze și ce metodă folosește statul de rezidență ca tu să nu plătești de două ori. Există două metode, iar rezultatul tău diferă radical în funcție de care se aplică:
Metoda creditului fiscal (cea mai frecventă)
România îți impozitează venitul, dar îți acordă un credit egal cu impozitul deja plătit în străinătate. Creditul este însă plafonat: nu poate depăși impozitul român aferent acelui venit. Practic, plătești în total cât e mai mare dintre cele două impozite.
Metoda scutirii (exceptarea)
Unele convenții prevăd ca venitul impozitat deja în statul sursei să fie scutit în România (eventual luat în calcul doar pentru progresivitate, irelevant la noi unde cota e fixă). Verifică textul concret al convenției cu statul respectiv — nu presupune.
Atenție: creditul se acordă numai dacă ai un document justificativ care atestă impozitul plătit în străinătate (certificat de la administrația fiscală străină sau echivalent), de regulă tradus. Fără el, ANAF nu îți recunoaște creditul și ajungi efectiv să plătești de două ori.
Caz concret pas cu pas: apartament în Bulgaria, închiriat vara
Să luăm numerele. Maria, rezidentă fiscală în România, deține un apartament la mare în Bulgaria pe care îl închiriază turistic în sezon. În anul fiscal a încasat chirie brută echivalentul a 40.000 lei și a plătit în Bulgaria un impozit pe venitul din chirie de echivalentul a 4.000 lei (presupunem o cotă efectivă de 10% pe venitul net local, după deduceri admise acolo).
Pasul 1 — Impozitul în statul sursei (Bulgaria). Bulgaria, ca stat unde e situat imobilul, are dreptul primar de impozitare a venitului din chirie. Maria plătește acolo cei 4.000 lei și păstrează dovada plății.
Pasul 2 — Recalcularea în România. În România, venitul din cedarea folosinței bunurilor (chiria) se impozitează cu cota de 10%. Important: la chiria din străinătate se aplică, de regulă, impozit pe venitul brut încasat, fără cota forfetară de cheltuieli de 20% care se aplică doar anumitor venituri din chirie de surse interne. Așadar baza = 40.000 lei, impozit român teoretic = 4.000 lei.
Pasul 3 — Creditul fiscal. Maria a plătit deja 4.000 lei în Bulgaria. Creditul recunoscut în România = minimul dintre impozitul plătit în străinătate (4.000) și impozitul român aferent (4.000) = 4.000 lei. Impozit suplimentar de plată în România = 4.000 − 4.000 = 0 lei.
Rezultat: Maria nu mai plătește nimic în plus în România, dar are obligația să depună Declarația Unică și să declare venitul plus creditul. Dacă nu o depune, riscă amendă, chiar dacă suma de plată finală e zero.
Varianta în care chiar plătești în plus în România
Schimbăm un singur număr: presupunem că în statul sursei impozitul plătit a fost doar 2.000 lei (cotă mai mică sau deduceri mai generoase acolo). Atunci:
- Impozit român teoretic pe 40.000 lei la 10% = 4.000 lei;
- Credit acordat = minimul dintre 2.000 (plătit afară) și 4.000 (datorat în RO) = 2.000 lei;
- Impozit suplimentar de plată în România = 4.000 − 2.000 = 2.000 lei.
Deci dacă statul sursei te impozitează mai puțin decât România, completezi diferența la bugetul român. Nu plătești niciodată de două ori întreaga sumă, dar plătești cumulat cât e mai mult.
Cum se declară concret în România: Declarația Unică
Instrumentul prin care declari proprietatea străină și venitul ei către ANAF este Declarația Unică (formularul 212), depusă electronic prin Spațiul Privat Virtual (SPV).
- Ce declari: venitul din chirie din străinătate (din cedarea folosinței bunurilor), încadrat ca venit din străinătate, cu țara sursei, suma brută în lei și impozitul plătit acolo.
- Conversia valutară: sumele în euro/altă monedă se transformă în lei la cursul BNR. Regula uzuală e cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul de realizare a venitului (sau cursul de la data încasării, după caz) — fii consecvent și păstrează calculul.
- Termenul: Declarația Unică pentru veniturile realizate într-un an se depune anual, până la termenul stabilit (în practica recentă, 25 mai a anului următor). Tot atunci se plătește impozitul rezultat.
- Documentul de credit: certificatul de impozit plătit în străinătate trebuie să fie disponibil; ANAF îl poate cere pentru a-ți valida creditul fiscal.
Pentru câștigul din vânzarea imobilului din străinătate, dacă apare un câștig impozabil și în România prin metoda creditului, se declară tot prin Declarația Unică, ca venit din transferul proprietăților din străinătate, cu același mecanism de credit.
Ce NU trebuie să declari (ca să nu-ți faci griji degeaba)
- Simpla deținere a casei de vacanță, dacă nu o închiriezi și nu o vinzi — nu generează declarație de venit în România.
- Impozitul local anual plătit în statul sursei — nu se declară și nu se „compensează" în România; e o cheltuială a ta acolo, fără ecou fiscal în RO.
- Utilizarea personală (vacanțe proprii, fără chirie) — fără venit, fără obligație declarativă pe venit.
Capcane frecvente care te costă bani
- „Am plătit deja acolo, deci nu mai declar în RO." Fals. Plata în străinătate elimină dubla plată, nu obligația de declarare. Nedepunerea Declarației Unice se sancționează separat.
- Pierderea certificatului de impozit străin. Fără dovada impozitului plătit afară, creditul fiscal nu se acordă și ajungi să plătești integral și în România — dublă impozitare reală, din neglijență.
- Aplicarea greșită a cotei forfetare de 20%. La chiria din străinătate impozitezi în RO, de regulă, venitul brut, nu venitul după deducerea forfetară de 20% specifică unor chirii interne. Mulți subdeclară din această confuzie.
- Curs valutar inventat. Folosirea unui curs „de pe internet" în loc de cursul BNR poate distorsiona baza și atrage corecții.
- Ignorarea contribuției la sănătate (CASS). Veniturile din chirii (inclusiv din străinătate) pot intra în baza de calcul a CASS dacă totalul veniturilor extrasalariale depășește pragurile anuale exprimate în salarii minime (6 / 12 / 24 de salarii minime brute). Verifică plafonul aplicabil anului și adună toate veniturile, nu doar chiria externă.
- Necunoașterea convenției specifice. Nu toate tratatele aplică aceeași metodă. Verifică textul convenției România–statul respectiv (credit vs. scutire) înainte de a calcula.
- Schimbarea rezidenței neformalizată. Dacă te-ai mutat efectiv în altă țară, dar n-ai depus chestionarul de rezidență la ANAF, poți rămâne „rezident român" și impozitat pe venitul mondial fără să-ți dai seama.
Checklist de acțiune
- 1. Stabilește-ți rezidența fiscală. Locuiești în RO și ai centrul intereselor vitale aici? Atunci declari venitul mondial.
- 2. Separă cele trei impozite: proprietate locală (plătită afară, nedeclarată în RO), chirie (declarată în RO cu credit) și vânzare (declarată în RO cu credit, când e cazul).
- 3. Identifică convenția aplicabilă dintre România și statul unde e imobilul și află ce metodă folosește: credit sau scutire.
- 4. Adună documentele: contractul de închiriere, dovezile de încasare, certificatul de impozit plătit în străinătate (eventual tradus).
- 5. Convertește în lei la cursul BNR și păstrează calculul scris.
- 6. Completează Declarația Unică (212) în SPV: venit din străinătate, țara sursei, suma brută, impozitul plătit afară pentru credit.
- 7. Verifică expunerea la CASS însumând toate veniturile extrasalariale față de pragurile în salarii minime.
- 8. Depune până la termenul anual (în practică 25 mai) și plătește eventualul impozit suplimentar.
- 9. Arhivează tot minimum 5 ani — termenul de prescripție în care ANAF poate verifica.
Mesajul de reținut: deținerea unei case de vacanță în UE nu te costă fiscal în România; veniturile ei da — dar convenția de evitare a dublei impuneri îți garantează că, dacă declari corect și păstrezi dovada impozitului plătit afară, nu vei achita niciodată de două ori întreaga sumă. Greșeala costisitoare nu e impozitul, ci nedeclararea și pierderea documentelor de credit fiscal.