Impozitul la vânzarea unei locuințe: ce trebuie să știi înainte să semnezi actele
De ce contează impozitul la vânzarea locuinței
Mulți români vând o proprietate o singură dată în viață, dar puțini știu că statul poate lua o parte din câștig. Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare este adesea trecut cu vederea în entuziasmul negocierii prețului — și asta poate duce la surprize neplăcute la notar sau la ANAF.
Acest articol îți explică, pas cu pas, cum funcționează acest impozit, când ești scutit și ce ai de făcut în practică. Nu este o recomandare fiscală — pentru situația ta concretă, consultă un contabil sau consultant fiscal autorizat.
Cine plătește și cine nu
Contrar unei păreri răspândite, în România nu există o scutire pentru vânzarea locuinței principale: legea nu prevede un regim special după care, dacă vinzi casa în care locuiești după 3 ani, ai fi scutit de impozit. Perioada de deținere nu te scutește, ci doar îți schimbă cota — 3% sub 3 ani și 1% peste 3 ani (verifică legislația în vigoare).
Există însă cazuri reale de scutire, prevăzute expres de lege: dobândirea prin reconstituirea dreptului de proprietate, donațiile între rude până la gradul al treilea și între soți, darea în plată (o singură dată) și moștenirile a căror succesiune este finalizată în 2 ani de la deces. Regulile se pot schimba, așa că orice decizie financiară importantă merită verificată cu un specialist.
Cum se calculează impozitul
Regula generală (verifică legislația în vigoare): impozitul se aplică asupra valorii tranzacției, cu o cotă diferențiată în funcție de valoarea proprietății și de perioada de deținere.
- Proprietăți deținute sub 3 ani: impozit de 3% aplicat asupra valorii din contract (verifică legislația în vigoare)
- Proprietăți deținute peste 3 ani: impozit de 1% aplicat asupra valorii din contract (verifică legislația în vigoare)
- Nu mai există prag neimpozabil: vechea sumă neimpozabilă de 450.000 lei a fost eliminată în 2023, așa că impozitul se aplică pe întreaga valoare a tranzacției, „de la primul leu" (verifică legislația în vigoare)
Impozitul se reține direct de notar la momentul autentificării actului de vânzare-cumpărare și se virează de acesta la bugetul de stat. Tu, ca vânzător, nu mai trebuie să faci nimic suplimentar în acest caz.
Exemplu practic
(Exemplu orientativ, nu reprezintă consultanță fiscală)
Să presupunem că vinzi un apartament cu 200.000 de lei, pe care l-ai deținut 2 ani (sub pragul de 3 ani). Aplicând cota de 3% pe întreaga valoare, impozitul ar fi de 6.000 de lei, reținut și virat de notar. Dacă același apartament ar fi deținut de 4 ani, cota de 1% ar însemna doar 2.000 de lei impozit — o diferență semnificativă (verifică legislația în vigoare).
Contează dacă e locuința ta principală?
Pentru impozitul pe transfer, nu. Spre deosebire de alte țări, legislația română nu face distincție între locuința principală și o a doua proprietate: cota (3% sub 3 ani sau 1% peste 3 ani) se aplică la fel, indiferent dacă vinzi casa în care locuiești sau un apartament cumpărat ca investiție (verifică legislația în vigoare).
Singurul lucru pe care îl schimbă durata deținerii este cota, nu existența impozitului. Cei 3 ani te mută de la 3% la 1%, dar nu te scutesc.
Atenție: dacă ai o casă de vacanță, un apartament cumpărat ca investiție sau o proprietate moștenită pe care vrei să o vinzi, regulile de bază sunt aceleași — diferă doar cota, în funcție de perioada de deținere.
Proprietăți moștenite sau primite cadou
Proprietățile moștenite au un regim aparte, dar regula celor 2 ani este des înțeleasă greșit. Ea se referă la finalizarea succesiunii, nu la vânzare: dacă procedura succesorală este dezbătută și finalizată în 2 ani de la decesul celui care lasă moștenirea, moștenitorii nu datorează impozit pentru transferul prin moștenire; dacă succesiunea nu este finalizată în acest termen, se datorează un impozit de 1% aplicat pe valoarea masei succesorale (verifică legislația în vigoare). Atenție: aceasta este o regulă separată de impozitul la vânzare. Când vinzi ulterior imobilul moștenit, se aplică regulile obișnuite (3% sub 3 ani, 1% peste 3 ani), iar perioada de deținere se socotește de la data la care defunctul a dobândit proprietatea. Donațiile între rude până la gradul al treilea și între soți sunt, de asemenea, scutite de impozitul pe transfer.
Ce se întâmplă cu CASS-ul
Vestea bună: impozitul pe transfer (1% sau 3%) reținut de notar este, de regulă, singura sarcină fiscală directă a vânzării, iar venitul din vânzarea proprietății din patrimoniul personal nu intră, prin el însuși, în baza de calcul a CASS (verifică legislația în vigoare). CASS de 10% poate apărea însă din alte categorii de venit pe care le ai în același an — investiții, chirii, activități independente — dacă, cumulate, depășesc plafoanele calculate în funcție de salariul minim brut pe economie, respectiv 6, 12 sau 24 de salarii minime brute.
Exemplu orientativ: dacă în același an ai și alte venituri din investiții sau chirii, este posibil să depășești un plafon CASS, ceea ce înseamnă că va trebui să plătești și această contribuție prin Declarația Unică (verifică legislația în vigoare).
Declarația Unică — când intervine
În mod normal, notarul reține și virează impozitul, deci nu mai ai obligații declarative. Există totuși situații în care trebuie să depui Declarația Unică:
- Dacă venitul din vânzare, cumulat cu alte venituri din investiții sau activități independente, depășește pragurile CASS
- Dacă există neclarități legate de modul de calcul al impozitului reținut la sursă
- Dacă ANAF solicită clarificări sau regularizări
Termenul de depunere a Declarației Unice este, în general, 25 mai al anului următor celui în care ai realizat venitul (verifică legislația în vigoare).
Greșeli frecvente de evitat
- Subevaluarea prețului în contract pentru a plăti mai puțin impozit — ANAF poate contesta valoarea și aplica impozit la valoarea de piață
- Ignorarea perioadei de 3 ani — o vânzare grăbită cu câteva luni înainte de împlinirea celor 3 ani poate costa mii de lei în plus
- Așteptarea unei scutiri pentru locuința principală — aceasta nu există: indiferent că e casa în care locuiești, impozitul se aplică, doar cota diferă după vechime
- Neglijarea CASS-ului dacă ai și alte surse de venit în același an
Pe scurt
- Nu există scutire pentru locuința principală: vânzarea se impozitează indiferent dacă e casa în care locuiești sau o investiție (verifică legislația în vigoare)
- Cota este de 3% (deținere sub 3 ani) sau 1% (peste 3 ani), aplicată pe valoarea din contract și reținută de notar (verifică legislația în vigoare)
- La moștenire, regula de 1% privește nefinalizarea succesiunii în 2 ani de la deces, nu vânzarea; la vânzarea ulterioară se aplică cotele obișnuite (verifică legislația în vigoare)
- Vânzarea în sine nu generează CASS, dar CASS de 10% poate apărea din alte venituri (investiții, chirii) dacă depășești plafoanele anuale (verifică legislația în vigoare)
- Înainte de orice tranzacție imobiliară, consultă un specialist fiscal — câteva ore de consultanță pot economisi sume importante
Întrebări frecvente
Cât este impozitul la vânzarea unei locuințe în România?
Impozitul se aplică pe valoarea din contract, cu o cotă diferențiată după perioada de deținere: 3% pentru proprietățile deținute sub 3 ani și 1% pentru cele deținute peste 3 ani. Nu mai există prag neimpozabil, deci impozitul se calculează de la primul leu. Verifică legislația în vigoare pentru situația ta concretă.
Când sunt scutit de impozit la vânzarea casei?
Nu există o scutire pentru locuința principală: faptul că ai locuit acolo sau că au trecut 3 ani nu te scutește de impozit, ci doar îți schimbă cota de la 3% la 1%. Scutiri reale prevăzute de lege sunt: dobândirea prin reconstituirea dreptului de proprietate, donațiile între rude până la gradul al treilea și între soți, darea în plată (o singură dată) și moștenirile a căror succesiune este finalizată în 2 ani de la deces. Verifică legislația în vigoare pentru situația ta concretă.
Cine reține și plătește impozitul la ANAF?
Impozitul se reține direct de notar în momentul autentificării actului de vânzare-cumpărare și este virat de acesta la bugetul de stat. Ca vânzător, de obicei nu mai ai obligații declarative suplimentare. Excepție fac situațiile în care depășești plafoanele CASS sau există neclarități legate de calcul, când poate fi necesară Declarația Unică.
Cum se impozitează vânzarea unei locuințe moștenite?
Regula celor 2 ani este des confundată: ea privește finalizarea succesiunii, nu vânzarea. Dacă procedura succesorală e finalizată în 2 ani de la deces, nu se datorează impozit pentru transferul prin moștenire; dacă nu, moștenitorii datorează 1% pe valoarea masei succesorale. Când vinzi ulterior imobilul moștenit, se aplică cotele obișnuite (3% sub 3 ani, 1% peste 3 ani), perioada de deținere socotindu-se de la data la care defunctul a dobândit proprietatea. Donațiile între rude până la gradul al treilea și între soți sunt, de asemenea, scutite de acest impozit.
Plătesc CASS când vând o proprietate?
Vânzarea unei proprietăți din patrimoniul personal nu intră, prin ea însăși, în baza de calcul a CASS, deci tranzacția în sine nu generează contribuția. CASS de 10% poate apărea însă din alte categorii de venit pe care le ai în același an — investiții, chirii, activități independente — dacă, cumulate, depășesc plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute, caz în care o plătești prin Declarația Unică.