Venituri din chirii: ce trebuie să știi
De ce chiria este una dintre cele mai populare surse de venit pasiv
Mulți români visează la un apartament cumpărat ca investiție, din care să obțină un venit lunar fără să muncească activ. Ideea e atrăgătoare, dar înainte să semnezi un contract de închiriere, trebuie să înțelegi exact cum funcționează impozitarea, ce obligații ai față de ANAF și cum calculezi dacă afacerea îți iese cu adevărat pe plus.
Cum se impozitează veniturile din chirii în România
În România, veniturile din cedarea folosinței bunurilor (adică din chirii) sunt impozitate conform Codului Fiscal. Mecanismul este simplu, dar are câteva nuanțe importante.
Cota de impozit
Impozitul pe venitul net din chirie este de 10% (cotele se pot modifica — verifică legislația în vigoare). La acesta se adaugă, în anumite situații, contribuția la asigurările sociale de sănătate (CASS), în cotă de 10% aplicată la baza de calcul.
Venitul net: norma de venit vs. sistem real
Ai două opțiuni principale pentru a declara venitul:
- Norma de venit – ANAF stabilește anual, pe județe, o sumă fixă pe care se consideră că o câștigi dintr-o proprietate închiriată. Plătești impozit pe acea sumă, indiferent cât încasezi efectiv. Este simplu, dar poate fi dezavantajos dacă chiria reală e mai mică decât norma.
- Sistemul real – Declari venitul efectiv încasat și scazi cheltuielile deductibile. Poți deduce 20% din venitul brut cu titlu de cheltuieli, fără să prezinți documente justificative. Aceasta este varianta implicită dacă nu optezi explicit pentru norma de venit.
Exemplu orientativ: Dacă închiriezi un apartament cu 2.000 lei/lună, venitul brut anual este 24.000 lei. Deducerea forfetară de 20% înseamnă 4.800 lei. Venitul net impozabil devine 19.200 lei, iar impozitul de 10% va fi 1.920 lei/an. Acestea sunt cifre cu titlu de exemplu ilustrativ.
CASS: când îl plătești și când nu
Contribuția la sănătate (CASS) se datorează dacă venitul net anual din chirii depășește 6 salarii minime brute pe economie (pragul se actualizează anual). Dacă ești deja angajat și plătești CASS prin angajator, acest lucru nu te scutește automat de CASS suplimentar din chirii — dacă veniturile din chirii depășesc plafoanele legale (6, 12 sau 24 de salarii minime brute), poți datora CASS și pentru acestea, prin Declarația unică. Este important să verifici situația ta concretă sau să consulți un contabil (cotele se pot modifica — verifică legislația în vigoare).
Contractul de închiriere: de ce contează și cum îl înregistrezi
Unul dintre cele mai frecvente greșeli ale proprietarilor începători este să nu înregistreze contractul de chirie la ANAF. Iată ce trebuie să știi:
- Contractul de închiriere trebuie înregistrat la ANAF în 30 de zile de la data semnării.
- Înregistrarea se poate face online, prin intermediul platformei SPV (Spațiul Privat Virtual).
- Fără contract înregistrat, nu poți dovedi legal venitul și nu ești protejat în caz de litigiu cu chiriașul.
- Chiria neplătită declarată poate atrage penalități din partea ANAF.
Declarația unică: termenul pe care nu trebuie să îl ratezi
Veniturile din chirii se declară prin Declarația unică (Formularul 212), care se depune anual. Termenul limită este, de regulă, 25 mai al anului următor celui în care ai obținut veniturile. Plata impozitului se face tot până la această dată.
Dacă nu depui declarația la timp, riști amenzi din partea ANAF. Procedura se poate face online, prin SPV, fără să te prezinți fizic la ghișeu.
Cheltuieli pe care le poți deduce (în sistemul real)
Dacă optezi pentru sistemul real de impozitare, poți deduce mai mult decât cei 20% forfetari, dar ai nevoie de documente justificative. Cheltuielile deductibile includ:
- Dobânzile la creditele ipotecare contractate pentru achiziția proprietății închiriate
- Cheltuieli cu reparațiile și întreținerea imobilului (cu factură)
- Impozitul pe clădiri plătit la primărie
- Primele de asigurare ale imobilului
- Comisioanele agenției imobiliare, dacă ai apelat la una
Sistemul real merită luat în calcul dacă ai cheltuieli documentate semnificative, mai ales dacă ai un credit ipotecar pe proprietatea respectivă.
Randamentul real al chiriei: calculul complet
Înainte să te entuziasmezi de venitul lunar din chirie, calculează randamentul net real. Ia în considerare:
- Venitul brut anual din chirie
- Impozitul pe venit (și CASS, dacă se aplică)
- Cheltuielile cu reparațiile și întreținerea
- Perioadele în care apartamentul stă neocupat (de regulă 1-2 luni/an în medie)
- Fondul de rulment pentru înlocuirea electrocasnicelor sau mobilierului
Exemplu orientativ: Un apartament cumpărat cu 200.000 lei și închiriat cu 1.500 lei/lună generează un randament brut de aproximativ 9%/an. După impozit, cheltuieli și o lună goală, randamentul net poate coborî la 6-7%/an. Comparativ, titlurile de stat Tezaur sau Fidelis au oferit în ultimii ani randamente de 6-7% fără bătăi de cap administrative. Cifrele sunt orientative și variază în funcție de zonă și situație.
Pe scurt
- Impozitul pe venitul din chirii este de 10% aplicat pe venitul net (brut minus 20% deducere forfetară).
- CASS se poate datora dacă depășești plafoanele legale (6, 12 sau 24 de salarii minime brute), inclusiv dacă ești angajat — verifică situația ta concretă.
- Contractul de chirie trebuie înregistrat la ANAF în 30 de zile, prin SPV.
- Declarația unică se depune până pe 25 mai al anului următor.
- Calculează randamentul net real înainte să consideri chiria o investiție câștigătoare, incluzând toate costurile și perioadele de neocupare.
- Consultă un contabil sau un specialist fiscal pentru situația ta concretă — regulile se pot modifica anual.