Educație · 💵 Venituri · 6 min citire

Venituri din închirierea bunurilor personale: cum funcționează și cum se impozitează

Poți câștiga bani din lucrurile pe care le deții deja

Ai o mașină care stă parcată în weekend? O bicicletă folosită rar? O cameră liberă în apartament sau o cabană la munte? Dacă da, există o modalitate legală și accesibilă de a transforma aceste bunuri în surse de venit suplimentar: închirierea bunurilor personale.

Acest articol îți explică ce înseamnă veniturile din închirieri, cum funcționează impozitarea în România și la ce aspecte practice să fii atent. Este educație financiară, nu recomandare de investiții.

Ce poți închiria, concret?

Gama bunurilor care pot fi închiriate este mai largă decât crezi:

• Imobile – apartamente, case, camere, garsoniere, spații comerciale, terenuri agricole sau forestiere
• Vehicule – mașini, camionete, rulote, bărci, motociclete
• Echipamente – scule electrice, utilaje de grădinărit, echipamente foto/video, aparatură de camping
• Bunuri de uz casnic – biciclete, trotinete, costume tradiționale, instrumente muzicale
• Spații de depozitare – garaje, boxe, locuri de parcare

Platforme precum Airbnb (pentru locuințe) sau servicii locale de tip peer-to-peer au popularizat economia de partajare, dar și contractele clasice de închiriere rămân o opțiune solidă.

Cum se impozitează veniturile din chirii în România?

Fiscalitatea chiriilor este reglementată de Codul Fiscal și administrată de ANAF (Agenția Națională de Administrare Fiscală). Iată ce trebuie să știi, pe pași simpli.

Baza de calcul: cota forfetară de 20%

Statul îți permite să scazi automat 20% din venitul brut (chiria încasată), considerând că acestea reprezintă cheltuielile tale cu întreținerea bunului – fără să fii nevoie să prezinți chitanțe sau documente. Suma rămasă se numește venit net și aceasta este baza de impozitare.

Exemplu educativ: Dacă închiriezi un apartament cu 2.000 lei/lună, venitul brut anual este 24.000 lei. Scazi 20% cheltuieli forfetare = 4.800 lei. Venitul net impozabil = 19.200 lei.

Impozitul pe venit: 10% pe venitul net

Asupra venitului net se aplică o cotă de impozit de 10% (verifică legislația în vigoare). Continuând exemplul de mai sus: 10% × 19.200 lei = 1.920 lei impozit anual.

Dacă optezi pentru determinarea venitului net în sistem real (adică ții evidența efectivă a cheltuielilor), poți deduce cheltuielile reale dovedite cu documente – utilități suportate de proprietar, reparații, asigurări, amortizare. Această variantă poate fi avantajoasă dacă cheltuielile depășesc 20% din chirie, dar necesită mai multă organizare.

Declararea veniturilor la ANAF

Veniturile din chirii se declară prin Declarația Unică (formularul 212), care se depune anual, de regulă până pe 25 mai a anului următor celui în care ai încasat venitul (verifică legislația în vigoare). Declarația se poate depune online pe platforma SPV (Spațiul Privat Virtual) al ANAF, fără să te deplasezi fizic la ghișeu.

Este recomandat să înregistrezi contractul de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile de la semnare. Astfel ești protejat legal în relația cu chiriașul și îți îndeplinești obligațiile fiscale corect.

Ce este CASS și când îl datorezi?

CASS înseamnă Contribuția de Asigurări Sociale de Sănătate – practic, contribuția la sistemul de sănătate. Dacă ești salariat, CASS se plătește automat din salariu. Dar dacă veniturile din chirii depășesc anumite plafoane, poți datora CASS suplimentar.

Plafonul minim de la care se datorează CASS din venituri din chirii este calculat în funcție de salariul minim brut pe economie (verifică valoarea actualizată pe site-ul ANAF sau al Ministerului Muncii). Există trei praguri: 6, 12 și 24 de salarii minime brute (verifică legislația în vigoare). Cota CASS este de 10% aplicată la plafonul corespunzător, nu la venitul efectiv – deci chiar dacă câștigi mai mult, CASS se calculează fix la plafon.

Exemplu educativ: Dacă salariul minim brut este 4.050 lei (valoare orientativă – verifică), plafonul de 6 salarii minime = 24.300 lei. Dacă venitul tău net din chirii depășește acest prag, datorezi CASS de 10% × 24.300 = 2.430 lei/an (verifică legislația în vigoare).

Aspecte practice: contractul de închiriere

Un contract de închiriere bine redactat este cel mai important instrument de protecție al proprietarului. Indiferent de durata sau suma chiriei, contractul în formă scrisă îți oferă:

• Dovada relației juridice cu chiriașul
• Temei legal în caz de neplată sau deteriorare a bunului
• Posibilitatea recuperării bunului prin instanță dacă chiriașul nu pleacă voluntar

Contractele de închiriere pentru imobile cu durata sub 1 an nu necesită notarizare, dar înregistrarea la ANAF rămâne obligatorie din punct de vedere fiscal. Pentru perioade mai lungi sau sume semnificative, consultă un avocat sau notar.

Închirierea prin platforme digitale

Dacă optezi pentru Airbnb, Booking.com sau platforme similare, veniturile sunt tot chirii din punct de vedere fiscal și se supun acelorași reguli. Important: platforma poate reține anumite comisioane, dar venitul brut declarat la ANAF este suma totală primită, înainte de comisionul platformei (verifică instrucțiunile ANAF pentru situația specifică).

Dacă activitatea de cazare devine regulată și de amploare, ANAF poate considera că desfășori o activitate economică, caz în care poate fi necesară autorizarea ca PFA sau SRL. Pragul și criteriile sunt stabilite de legislație – consultă un contabil dacă ai îndoieli.

Și alte bunuri? Mașini, biciclete, echipamente

Veniturile din închirierea altor bunuri decât imobilele (mașini, echipamente, biciclete etc.) sunt tratate fiscal similar: 10% impozit pe venitul net, cu deducerea forfetară de 20% sau cu cheltuieli reale. Și acestea se declară prin Declarația Unică.

Dacă închiriezi sporadic o mașină unui prieten, suma poate părea mică, dar din punct de vedere legal reprezintă tot un venit impozabil. Pragul de la care ANAF devine interesat nu este publicat explicit, dar principiul este clar: orice venit realizat în mod constant trebuie declarat.

Avantaje și riscuri de luat în calcul

Închirierea bunurilor personale are avantaje clare: transformi active inactive în surse de venit pasiv, amorți costurile de întreținere ale bunului și îți diversifici veniturile. Totuși, există și riscuri reale:

• Uzura accelerată a bunului
• Chiriași care nu plătesc sau deteriorează bunul
• Perioade fără chiriaș (vacante), când nu ai venituri dar ai cheltuieli
• Obligații fiscale și administrative care necesită timp și organizare

O asigurare potrivită (de locuință, de autovehicul, de echipamente) reduce semnificativ riscurile financiare asociate.

Pe scurt

• Veniturile din chirii se impozitează cu 10% pe venitul net, calculat după scăderea cotei forfetare de 20% din venitul brut (verifică legislația în vigoare).
• Declarația Unică se depune anual la ANAF (de regulă până pe 25 mai), online prin SPV – nu uita să înregistrezi și contractul de închiriere.
• CASS de 10% se datorează dacă veniturile nete depășesc plafonul de 6 salarii minime brute, calculat la plafon fix (verifică legislația în vigoare).
• Poți deduce cheltuieli reale în loc de cota forfetară de 20%, dacă cheltuielile efective sunt mai mari și le poți documenta.
• Bunurile închiriate pot fi imobile, vehicule, echipamente sau alte active personale – toate generează venituri impozabile.
• Un contract scris și o asigurare adecvată sunt esențiale pentru a te proteja juridic și financiar ca proprietar.

← Toate articolele