Chiriaș sau proprietar: drepturi și obligații pe care trebuie să le cunoști
Chiriaș sau proprietar: cine are ce drepturi?
Relația dintre chiriaș și proprietar este una dintre cele mai frecvente în viața de zi cu zi, dar și una dintre cele mai generatoare de conflicte. De cele mai multe ori, problemele apar nu din rea-voință, ci din necunoașterea regulilor. Acest articol îți explică, pe înțelesul tuturor, ce drepturi și ce obligații ai — indiferent de care parte a contractului te afli.
Contractul de închiriere — primul pas obligatoriu
Totul începe cu contractul. În România, contractul de închiriere poate fi încheiat verbal sau în scris, însă forma scrisă este esențială pentru a-ți proteja interesele. Fără un contract scris, este extrem de dificil să dovedești ulterior condițiile agreate.
Exemplu: Ionuț închiriază un apartament fără contract scris. După trei luni, proprietarul îi cere să elibereze locuința în șapte zile, fără nicio explicație. Fără contract, Ionuț nu poate dovedi durata agreată și nu are nicio protecție legală.
Contractul trebuie să conțină cel puțin:
- datele de identificare ale părților (proprietar și chiriaș)
- descrierea spațiului închiriat
- chiria lunară și modalitatea de plată
- durata contractului
- condițiile de reziliere
- cuantumul garanției (dacă există)
Pentru a putea fi folosit în instanță sau la executare silită, contractul trebuie autentificat la notar sau înregistrat la ANAF. Un contract înregistrat la ANAF are forță de titlu executoriu — adică, în caz de neplată, proprietarul poate merge direct la executorul judecătoresc, fără proces.
Drepturile și obligațiile chiriașului
Ce drepturi ai ca chiriaș
- Dreptul la liniștita folosință — proprietarul nu poate intra în locuință fără acordul tău, cu excepția unor situații de urgență (avarie, incendiu etc.).
- Dreptul la o locuință în stare bună — proprietarul trebuie să predea spațiul într-o stare care permite utilizarea normală.
- Dreptul de a primi chitanță — la fiecare plată a chiriei, ai dreptul la un document justificativ.
- Dreptul la preaviz — în cazul în care proprietarul vrea să rezilieze contractul înainte de termen, trebuie să te anunțe în avans (de regulă, 30-90 de zile, conform contractului sau legii).
Ce obligații ai ca chiriaș
- Plata chiriei la timp — întârzierea repetată poate duce la rezilierea contractului.
- Păstrarea bunelor condiții ale locuinței — ești responsabil pentru daunele produse din culpa ta, nu și pentru uzura normală.
- Reparațiile locative curente — becuri arse, robinete care picură, prize defecte — acestea sunt, de regulă, în sarcina ta.
- Notificarea proprietarului — dacă apare o avarie majoră (o țeavă spartă, de exemplu), trebuie să anunți proprietarul imediat.
- Respectarea regulilor imobilului — zgomot, animale de companie, fumatul — verifică regulamentul asociației de proprietari.
Exemplu: Maria are un contract de închiriere pe doi ani. În luna a șasea, caloriferul din dormitor se strică complet. Reparația este în sarcina proprietarului (instalație majoră), nu a Mariei. Însă dacă Maria a spart din greșeală o fereastră, costul revine ei.
Drepturile și obligațiile proprietarului
Ce drepturi ai ca proprietar
- Încasarea chiriei la termenele stabilite în contract.
- Recuperarea garanției pentru daune produse de chiriaș (dincolo de uzura normală).
- Rezilierea contractului în cazul neplății sau al încălcării grave a obligațiilor.
- Accesul în locuință — cu acordul chiriașului și cu preaviz rezonabil, pentru inspecții sau reparații necesare.
Ce obligații ai ca proprietar
- Predarea locuinței în stare bună și cu toate utilitățile funcționale.
- Efectuarea reparațiilor majore — instalații sanitare, electrice, structura clădirii.
- Înregistrarea contractului la ANAF și declararea veniturilor.
- Respectarea preavizului înainte de a cere eliberarea locuinței.
Garanția — banii de siguranță
Garanția (sau „cauțiunea") este o sumă plătită de chiriaș la începutul contractului, de obicei echivalentă cu una-două chirii. Această sumă se returnează la finalul contractului, dacă locuința este predată în aceeași stare.
Exemplu: Alexandru plătește o garanție de 500 de euro la semnarea contractului. La plecare, proprietarul constată că peretele din bucătărie a fost deteriorat. Din garanție se scad costurile de reparație, iar restul i se returnează lui Alexandru.
Important: proprietarul nu poate reține garanția integral fără a justifica daunele. Dacă apar neînțelegeri, poți apela la instanța de judecată.
Sfat practic pentru chiriaș: la mutare, fă un proces-verbal de predare-primire detaliat, însoțit de fotografii datate ale fiecărei camere și ale electrocasnicelor. Acesta este cel mai bun aliat al tău când vine vorba de recuperarea garanției — fără el, este cuvântul tău contra cuvântului proprietarului.
Impozitarea chiriei în 2026 — ce trebuie să știe proprietarul
Veniturile din chirii sunt impozabile în România. Din 2024, regula s-a schimbat: cota forfetară de cheltuieli a fost eliminată pentru majoritatea situațiilor. Astăzi, proprietarul persoană fizică datorează impozit pe venit de 10% aplicat direct la chiria încasată (venitul brut), nu la un venit net redus cu 20% cum era în trecut.
Exemplu (2026): Dacă încasezi 3.000 de lei chirie pe lună, adică 36.000 lei pe an, impozitul anual pe venit este 36.000 x 10% = 3.600 lei. Lunar, asta înseamnă în jur de 300 lei.
Excepție importantă: dacă închiriezi printr-un contract înregistrat la ANAF și plătitorul este o persoană juridică (de exemplu, o firmă care îți închiriază apartamentul pentru angajați), firma reține impozitul la sursă. Pentru închirierile între persoane fizice, tu, proprietarul, ești cel care declară și plătește.
Contribuția la sănătate (CASS) pe veniturile din chirii
Pe lângă impozitul de 10%, dacă veniturile tale din chirii (cumulate cu alte venituri extrasalariale) depășesc anumite plafoane, datorezi și CASS de 10%. Plafoanele pentru 2026 sunt raportate la salariul minim (4.050 lei până la 1 iulie 2026, apoi 4.325 lei):
- 6 salarii minime (plafon 24.300 lei/an) — CASS se calculează la această bază
- 12 salarii minime (plafon 48.600 lei/an) — bază mai mare
- 24 de salarii minime (plafon 97.200 lei/an) — bază maximă
Exemplu: Dacă încasezi 36.000 lei pe an din chirii și acesta e singurul tău venit extrasalarial, depășești plafonul de 6 salarii (24.300 lei), dar nu pe cel de 12. CASS se calculează la baza de 24.300 lei x 10% = 2.430 lei pe an. La asta se adaugă impozitul pe venit de 3.600 lei.
Atenție: veniturile din chirii trebuie declarate prin Declarația Unică, depusă anual la ANAF (de regulă până la 25 mai). Neînregistrarea contractului și nedeclararea veniturilor pot atrage amenzi și plata retroactivă a obligațiilor.
Cum stabilești o chirie corectă
Dacă ești proprietar, prețul chiriei nu se stabilește la întâmplare. Doi factori contează cel mai mult: zona și randamentul pe care îl vrei din investiție.
Un indicator util este randamentul brut din chirie: împarți chiria anuală la prețul de achiziție al locuinței. În orașele mari din România, acesta se situează de obicei între 4% și 6% pe an.
Exemplu: Ai cumpărat un apartament cu 90.000 de euro și îl închiriezi cu 450 de euro pe lună. Chiria anuală este 450 x 12 = 5.400 euro. Randamentul brut este 5.400 / 90.000 = 6% pe an — un nivel bun pentru piața locală. Din acest randament trebuie însă să scazi impozitul, eventualele luni de neocupare și reparațiile.
Întrebări frecvente
Pot fi evacuat dacă nu am contract scris?
Da, situația ta este mai vulnerabilă fără contract. Totuși, chiar și atunci, proprietarul nu te poate da afară prin forță sau schimbând yala. Evacuarea trebuie făcută legal, prin instanță. Dar lipsa contractului îți reduce drastic protecția și capacitatea de a dovedi condițiile.
Cine plătește întreținerea și utilitățile?
De regulă, chiriașul plătește utilitățile pe care le consumă (curent, gaz, apă, internet) și cota de întreținere lunară. Proprietarul suportă, de obicei, fondul de reparații al asociației și impozitul pe clădire. Tot acest reparti trebuie scris clar în contract pentru a evita disputele.
Pot mări chiria oricând?
Nu. Pe durata contractului, chiria rămâne cea agreată, cu excepția cazului în care contractul prevede o clauză clară de indexare (de exemplu, ajustare anuală cu rata inflației). La reînnoirea contractului, părțile pot renegocia liber.
Ce faci când apar conflicte?
Cele mai frecvente conflicte sunt legate de: nerestituirea garanției, deteriorarea locuinței, neplata chiriei sau evacuarea ilegală. În astfel de situații:
- Păstrează toate dovezile: mesaje, chitanțe, fotografii, procese-verbale de predare-primire.
- Încearcă mai întâi o rezolvare amiabilă, în scris.
- Dacă nu se ajunge la o înțelegere, apelează la un avocat sau la instanța de judecată.
- Evacuarea unui chiriaș se face exclusiv prin procedură legală — proprietarul nu are dreptul să schimbe yala sau să mute lucrurile chiriașului fără hotărâre judecătorească.
Pe scurt
- Contractul scris, înregistrat la ANAF, este cel mai bun instrument de protecție pentru ambele părți.
- Chiriașul are dreptul la liniștita folosință și la preaviz; proprietarul are dreptul la chiria la timp și la returnarea locuinței în stare bună.
- Reparațiile majore revin proprietarului; reparațiile curente, chiriașului.
- Garanția se returnează integral dacă nu există daune justificate.
- Proprietarul declară veniturile din chirii prin Declarația Unică și plătește impozit pe venit de 10% la venitul net (după deducerea cotei forfetare de 20% — verifică legislația în vigoare).
- Conflictele se rezolvă prin dialog, dovezi scrise și, la nevoie, instanța — niciodată prin acțiuni unilaterale și ilegale.