Cum se impozitează veniturile din chirii
De ce trebuie să declari chiria la ANAF
Dacă închiriezi un apartament, o casă sau orice alt spațiu și încasezi bani în schimb, ai obținut un venit din cedarea folosinței bunurilor — categorie reglementată de Codul Fiscal. Indiferent dacă contractul este pe hârtie sau vorbit, indiferent dacă chiriașul este o persoană fizică sau o firmă, venitul trebuie declarat la ANAF și impozitat. Nedeclararea poate atrage amenzi, dobânzi și chiar recalcularea impozitului pe mai mulți ani în urmă.
Cota de impozit și baza de calcul
În regimul forfetar (cel mai comun), proprietarii beneficiază de o deducere forfetară de 20% din chiria brută, reprezentând cheltuielile aferente bunului închiriat. Impozitul de 10% se aplică asupra venitului net, adică asupra a 80% din chiria brută încasată (cotele se pot modifica — verifică legislația în vigoare).
Există totuși o excepție: dacă ești în sistem real (adică ții evidență contabilă și dovedești cheltuielile efective), poți deduce costurile reale legate de proprietate — reparații, întreținere, amortizare. Această opțiune este mai rară și presupune mai multă birocrație.
Exemplu practic — regim forfetar
(Exemplu ilustrativ, nu consultanță fiscală)
- Chirie lunară: 2.000 lei
- Venit anual brut: 2.000 × 12 = 24.000 lei
- Deducere forfetară 20%: 24.000 × 20% = 4.800 lei
- Venit net impozabil: 24.000 − 4.800 = 19.200 lei
- Impozit datorat: 19.200 × 10% = 1.920 lei/an
- Adică 160 lei/lună — suma pe care o vei plăti la stat
Contribuția la sănătate (CASS) — atenție la plafoane
Pe lângă impozitul de 10%, proprietarul poate datora și contribuția la asigurările sociale de sănătate (CASS) de 10%, dacă veniturile din chirii (cumulate cu alte venituri pasive — dividende, dobânzi etc.) depășesc anumite plafoane anuale raportate la salariul minim brut pe economie.
- Sub 6 salarii minime brute/an — nu datorezi CASS
- Între 6 și 12 salarii minime — CASS se calculează la baza de 6 salarii
- Între 12 și 24 de salarii minime — CASS la baza de 12 salarii
- Peste 24 de salarii minime — CASS la baza de 24 de salarii
La un salariu minim brut de 4.050 lei (valoare 2026; 4.325 lei de la 1 iulie 2026), plafonul de 6 salarii înseamnă 24.300 lei/an. Pragul se raportează la venitul net (chiria după deducerea forfetară de 20%), nu la chiria brută: dacă venitul net anual depășește 24.300 lei, vei datora și CASS.
Exemplu practic — CASS
(Exemplu ilustrativ)
- Chirie lunară: 3.000 lei → venit anual brut: 36.000 lei
- Venit net (după deducerea forfetară de 20%): 36.000 − 7.200 = 28.800 lei — depășește plafonul de 24.300 lei, deci datorezi CASS
- Baza de calcul CASS: 6 × 4.050 = 24.300 lei
- CASS datorată: 24.300 × 10% = 2.430 lei/an
- Impozit pe venit: 28.800 × 10% = 2.880 lei/an
- Total obligații fiscale: 2.880 (impozit) + 2.430 (CASS) = 5.310 lei/an
Cum și când declari
Declararea veniturilor din chirii se face prin Declarația Unică (D212), depusă anual la ANAF. Termenul limită este, de regulă, 25 mai al anului următor celui în care ai încasat chiria. Declarația se poate completa și depune online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV) de pe site-ul ANAF — anaf.ro.
Dacă știi dinainte că vei închiria (ai deja un contract), poți estima venitul și completa și secțiunea de plăți anticipate, pentru a evita o sumă mare de plată la final de an.
Contractul de închiriere — obligatoriu înregistrat?
Proprietarii care obțin venituri din chirii au obligația să înregistreze contractul la ANAF, prin formularul C168, în termen de 30 de zile de la semnare (și să raporteze modificările ulterioare). Înregistrarea se face online, prin Spațiul Privat Virtual. Dincolo de obligația fiscală, contractul îți permite să dovedești relația cu chiriașul și să îți aperi drepturile în instanță dacă apar probleme. Verifică legislația în vigoare, deoarece regulile de înregistrare s-au modificat în ultimii ani. Dacă închiriezi unei firme, aceasta va reține la sursă impozitul de 10% și îl va vira direct la stat — impozitul reținut este final, deci primești chiria netă și nu mai declari acest venit în D212 pentru impozitul pe venit; D212 rămâne necesară doar dacă datorezi CASS.
Chiria în valută — cum se calculează?
Dacă ai un contract în euro sau altă valută și chiriașul este persoană fizică, venitul se recalculează în lei la cursul mediu anual BNR al anului în care l-ai realizat, pentru Declarația Unică. Dacă închiriezi unei firme care reține impozitul la sursă, se aplică cursul BNR din ziua plății. Variațiile de curs pot influența ușor suma datorată de la un an la altul.
Greșeli frecvente pe care să le eviți
- Nedeclararea chiriei — riscul de amenzi și recalculări retroactive este real
- Confuzia între impozit și CASS — sunt două obligații distincte, calculate diferit
- Ignorarea plafonului CASS — mulți proprietari cu chirie mică uită să verifice dacă au și alte venituri pasive care cumulate depășesc plafonul
- Depunerea tardivă a D212 — penalizările se aplică chiar și pentru întârzieri mici
Pe scurt
Veniturile din chirii se impozitează cu 10% aplicat pe venitul net — adică pe 80% din chiria brută, după deducerea forfetară de 20% (cotele se pot modifica — verifică legislația în vigoare). Dacă venitul total depășește anumite plafoane, mai datorezi și CASS de 10%, calculată la o bază fixă. Declararea se face anual prin Declarația Unică (D212), depusă până pe 25 mai, online prin SPV pe anaf.ro. Dacă ești la început ca proprietar, merită să îți faci un calcul simplu înainte să stabilești chiria, ca să știi exact cât rămâne în buzunarul tău după obligațiile fiscale.
Întrebări frecvente
Cât este impozitul pe veniturile din chirii în România?
În regimul forfetar se aplică un impozit de 10% asupra venitului net. Venitul net înseamnă 80% din chiria brută, deoarece beneficiezi de o deducere forfetară de 20% pentru cheltuieli. Practic, la o chirie brută de 24.000 lei pe an, impozitul datorat este de 1.920 lei. Cotele se pot modifica, deci verifică legislația în vigoare.
Plătesc CASS pentru veniturile din chirii?
Doar dacă veniturile pasive depășesc anumite plafoane raportate la salariul minim brut. Sub 6 salarii minime pe an nu datorezi CASS. Peste acest prag, contribuția de 10% se calculează la o bază fixă: 6, 12 sau 24 de salarii minime. La 4.050 lei salariu minim în 2026, plafonul de 6 salarii înseamnă 24.300 lei pe an.
Cum și până când declar chiria la ANAF?
Declararea se face prin Declarația Unică (D212), depusă anual la ANAF. Termenul limită este, de regulă, 25 mai al anului următor celui în care ai încasat chiria. Declarația se completează și se depune online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV) de pe anaf.ro. Dacă ai deja contract, poți estima venitul și completa secțiunea de plăți anticipate.
Trebuie să înregistrez contractul de închiriere la ANAF?
Da. Proprietarii care obțin venituri din chirii au obligația să înregistreze contractul la ANAF, prin formularul C168, în termen de 30 de zile de la semnare (și să raporteze modificările ulterioare). Înregistrarea se face online, prin Spațiul Privat Virtual. Pe lângă aceasta, venitul din chirie tot trebuie declarat anual prin Declarația Unică. Verifică legislația în vigoare, deoarece regulile de înregistrare s-au modificat în ultimii ani.
Cum se calculează impozitul dacă am chiria în valută?
Dacă ai un contract în euro sau altă valută și chiriașul este persoană fizică, venitul se recalculează în lei pentru Declarația Unică la cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul în care ai realizat venitul. Când chiriașul este o firmă care reține impozitul la sursă, se folosește cursul BNR din ziua plății. Din acest motiv, variațiile de curs valutar pot influența ușor suma de impozit datorată de la un an la altul.
Ce se întâmplă dacă închiriez unei firme?
Dacă închiriezi unei firme, aceasta reține la sursă impozitul de 10% și îl virează direct la stat. Impozitul reținut este final, așa că tu primești chiria netă și nu mai trebuie să declari acest venit în Declarația Unică pentru impozitul pe venit. Totuși, dacă veniturile tale depășesc plafonul, rămâi obligat să depui D212 pentru a calcula și plăti CASS.
⚠️ Conținut educativ, nu sfat de investiții. Pentru decizii financiare consultă un specialist autorizat.