Impozitul pe chirii în 2026: sistem real vs cotă forfetară
Ai dat un apartament în chirie și te întrebi cât rămâne, de fapt, în buzunarul tău după ce trece statul pe la tine? În 2026, impozitarea veniturilor din chirii are o logică surprinzător de simplă, dar cu câteva capcane care te pot costa bani sau o amendă: cota de impozit, deducerea forfetară și mai ales CASS-ul — contribuția la sănătate, care apare brusc peste un anumit prag și pe care mulți proprietari o ignoră până când primesc decizia de la ANAF.
Hai să clarificăm tot, cu cifre pe 2026 și exemple în lei, ca să știi exact cât ai de plătit și cum declari corect contractul.
Cota de impozit pe chirii în 2026: cât plătești de fapt
Regula de bază nu s-a schimbat: impozitul pe veniturile din chirii este de 10%, dar nu se aplică pe toată chiria încasată, ci pe venitul net. Iar venitul net se obține după ce scazi o cotă de cheltuieli stabilită forfetar (fix, automat).
Asta înseamnă că impozitul „pe hârtie" e 10%, dar impozitul real raportat la banii încasați este mai mic — de obicei în jur de 8% din chiria brută la închirierile clasice.
Sistem real vs. cotă forfetară: care e diferența
Aici e nelămurirea cea mai frecventă. Există, în principiu, două moduri de a stabili venitul net impozabil:
- Cota forfetară — statul presupune automat că ai avut anumite cheltuieli (cu reparații, uzură etc.) și îți scade un procent fix din chirie, fără să ceri chitanțe sau dovezi.
- Sistemul real — îți deduci cheltuielile efective, dovedite cu documente, ținând o evidență contabilă.
Pentru persoanele fizice care închiriază locuințe, în 2026 se aplică, practic, doar cota forfetară. Nu mai poți alege să-ți deduci cheltuielile reale la veniturile din cedarea folosinței bunurilor (chirii obișnuite). Forfetarul este singura metodă de deducere disponibilă.
Cât e cota forfetară
- 20% — pentru închirierile clasice (contract de închiriere obișnuit, pe termen lung).
- 30% — pentru camerele închiriate în scop turistic (maximum 5 camere în clădiri proprii, înregistrate ca structură de primire turistică).
Cu alte cuvinte, la o chirie clasică plătești impozit doar pe 80% din ce încasezi, iar la regimul turistic doar pe 70%.
Exemplu concret de calcul (chirie clasică)
Să zicem că închiriezi un apartament cu 2.000 lei/lună, adică 24.000 lei/an:
- Venit brut anual: 24.000 lei
- Cotă forfetară 20%: 4.800 lei
- Venit net impozabil: 24.000 − 4.800 = 19.200 lei
- Impozit 10%: 1.920 lei/an
Deci dintr-o chirie de 24.000 lei pe an, impozitul efectiv este 1.920 lei — adică 8% din suma încasată. Cât despre CASS? La acest nivel de venit, după cum vezi mai jos, nu datorezi nimic în plus.
Pragul CASS: contribuția care apare „din senin"
CASS (contribuția de asigurări sociale de sănătate) de 10% nu se aplică oricui, ci doar dacă veniturile tale pasive depășesc anumite praguri. Foarte important: se cumulează veniturile din chirii cu alte venituri pasive (dividende, dobânzi, investiții, crypto) atunci când se stabilește treapta.
Pragurile pentru 2026 se raportează la salariul minim brut de referință de 4.050 lei (cel în vigoare la 1 ianuarie 2026, conform HG 1506/2024). Important: chiar dacă salariul minim crește la 4.325 lei de la 1 iulie 2026, baza de calcul pentru CASS pe veniturile din 2026 rămâne cea de la 1 ianuarie (4.050 lei). Pragurile funcționează pe trepte fixe:
- Sub 24.300 lei/an (6 salarii minime): 0 lei CASS — nu datorezi nimic.
- Între 24.300 și 48.600 lei/an (6–12 salarii minime): CASS = 10% × 24.300 = 2.430 lei.
- Între 48.600 și 97.200 lei/an (12–24 salarii minime): CASS = 10% × 48.600 = 4.860 lei.
- Peste 97.200 lei/an (24 salarii minime): CASS = 10% × 97.200 = 9.720 lei (plafonul maxim).
Atenție la efectul de prag: dacă venitul tău net trece cu un leu peste 24.300 lei, datorezi brusc 2.430 lei CASS. Merită să verifici dacă ești aproape de prag, pentru că o diferență mică de venit poate declanșa o contribuție consistentă. Pragurile și salariul minim se pot ajusta — verifică valorile actualizate pe anaf.ro înainte să depui.
Cum declari corect chiria la ANAF: pas cu pas
1. Înregistrează contractul (dacă e cazul)
Pentru contractele de închiriere între persoane fizice, înregistrarea la ANAF nu mai este obligatorie pentru impozitare, dar rămâne recomandată ca probă în relația cu chiriașul. Pentru regimul turistic, ai nevoie de înregistrare la primărie ca structură de primire turistică.
2. Completează Declarația Unică (D212)
Toate veniturile din chirii se declară prin Declarația Unică (formularul D212), depusă online prin Spațiul Privat Virtual (SPV) sau pe portalul ANAF. Aici estimezi venitul, alegi forfetarul corect (20% sau 30%) și, dacă e cazul, bifezi treapta de CASS.
3. Respectă termenele
- Termenul de depunere și plată pentru veniturile aferente anului anterior este, în general, 25 mai.
- Bonificație de 3%: pentru depunerea și plata integrală până la 15 aprilie 2026 (conform OUG 8/2026) poți beneficia de o reducere — verifică încadrarea pe anaf.ro.
4. Plătește impozitul și CASS-ul
Poți plăti online prin SPV (cu card sau virament), la trezorerie sau prin Ghișeul.ro. Păstrează dovada plății.
Greșeli frecvente de evitat
- Uiți de cumul: nu calcula CASS doar pe chirii — adună și dividendele, dobânzile sau câștigurile din investiții.
- Confunzi regimul: 20% e pentru chirie clasică, 30% doar pentru turistic înregistrat. Aplicarea greșită a cotei forfetare îți schimbă impozitul.
- Ratezi termenul: depunerea cu întârziere a D212 atrage dobânzi și penalități de întârziere.
- Crezi că poți deduce reparațiile: la chirii clasice, cheltuielile reale nu se mai deduc — ai doar forfetarul.
Pe scurt: ce reții pentru 2026
- Impozit 10% pe venitul net.
- Deducere forfetară 20% (clasic) sau 30% (turistic) — sistemul real nu se aplică la chirii obișnuite.
- CASS apare peste 24.300 lei/an venit pasiv cumulat, în trepte de 2.430 / 4.860 / 9.720 lei.
- Declari prin D212, online, până în jurul datei de 25 mai.
Calculează din timp dacă te apropii de pragul CASS și verifică mereu cifrele oficiale pe anaf.ro — regulile fiscale se pot modifica de la un an la altul, iar pe un domeniu care îți atinge direct banii nu vrei să te bazezi pe presupuneri.